문재인 정부 부동산 정책 방향

출처 :  국토교통부 정책위키 자료 (정책위키 바로가기) / 수도권 주택공급 기반 강화 방안, 국토부. ('20.05.06) 자료 임

---

• 1.문재인 정부 부동산 정책방향
• 2.주요 부동산 정책 - 8.2대책 (‘17.8.2) - 주거복지로드맵 (‘17.11.29) - 9.13대책(‘18.9.13)과 수도권 주택공급계획 - 2019년 주거종합계획 (‘19.4.23) - 민간택지 분양가 상한제 (‘19.8.12) - 시장안정대책 보완방안 (‘19.10.1) - 주택시장 안정화 방안(’19.12.16) - 투기수요 차단 및 주택시장 안정 관리 방안(’20.2.20)
• 3.수도권 30만호 공급계획
• 4. 수도권 주택공급 기반 강화 방안, 국토부. '20.05.06 [별도 자료 창으로 이동 됨 ]
• 5. Q&A
• 6. 그 밖의 참고자료

---

1. 문재인 정부 부동산 정책 방향

문재인 정부는 포용적 복지국가를 위해 ‘서민이 안심하고 사는 주거 환경 조성’(국정과제 46.)과 ‘청년과 신혼부부 주거 부담 경감’(국정과제 47.)을 국정과제로 삼고 있다. 두 국정과제 하에서 △공공임대주택의 공급과 운영·관리 개선 △임대주택 등록 활성화 △신혼부부 주거비용 지원 △청년 임대주택 공급 등 세부 부동산 정책을 추진하고 있다.

문재인 정부 부동산 정책은 경기조절 수단이 아니라 ‘서민 주거안정 및 실수요자 보호’를 가장 우선된 가치로 삼고 있다. 집은 투자가 아닌 ‘거주’ 대상으로서 투기수요를 철저히 차단하는데 중점을 두고 있다. △투기수요 근절 △맞춤형 대책 △실수요자 보호의 3대 원칙에서 주택시장 과열에 대한 대응책을 추진해 왔다.

국민이 체감하는 포용적 주거복지를 위해 주거복지로드맵, 신혼부부·청년주거지원 등 생애단계별 맞춤형 주거지원 대책을 마련했다. 주택청약제도 개선, 재건축초과이익환수제 등을 통해 실수요자 중심의 안정적인 주택시장 관리를 추진하고 있다. 임대등록 활성화도 추진하고 있다. 2023년 이후 안정적인 수도권 주택수급 기반을 갖추기 위해 세 차례의 공급대책을 통해 수도권 30만호 공급계획을 마련했다. 수도권 광역교통망 개선방안도 함께 수립했다.

정부는 2017년 6월·8월 부동산 정책을 시작으로, 2018년 9월 주택시장 안정대책과 2019년 8월 민간택지 분양가상한제를 순차적으로 발표해 왔다. 구체적이고 실효적인 정책을 통해 주택시장을 점진적으로 안정시키고, 실수요자 중심의 제도를 정착해 나가도록 하고 있다.

2. 주요 부동산 정책

2017.8.2. - 주택시장 안정대책(8.2대책)

8.2대책은 ‘실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화’에 중점을 둔 주택시장 안정대책이다. 과열지역에 투기수요의 유입을 차단하고, 실수요 중심으로 수요관리와 청약제도를 정비했다. 서민의 주거안정을 위해 주택공급을 확대하는 대책도 담겼다.

① 과열지역에 투기수요 유입 차단 - 투기과열지구 및 투기지역 지정

- 민간택지 분양가상한제 적용지역의 지정요건 개선 - 재건축·재개발 규제 정비 △2018년 1월부터 재건축 초과이익 환수제 시행 △투기과열지구 내 재건축 조합원 지위의 양도제한 강화 △투기과열지구 내 재개발 등 조합원 분양권 전매 제한 - 과열지역에 대한 ‘도시재생 뉴딜’ 선정 제외

② 실수요 중심의 수요관리와 투기수요 조사 강화 - 양도소득세 강화 (조정대상지역 내) 2주택 이상 다주택자(조합원 입주권 포함) 조정대상지역 내 주택 양도시 양도소득세 중과, 장기보유특별공제* 적용 배제 (‘18.4.1. 이후 양도하는 주택부터 적용) * 현재 3년 이상 보유시 보유기간에 따라 양도차익의 10∼30%를 공제

- 다만, 장기임대주택 등 과거 양도세 중과대상에서 제외한 주택* 등은 양도세 중과와 장기보유특별공제 배제 대상에서 제외토록 조치 - 1세대 1주택 양도세 비과세 요건 강화
2년 이상 보유, 양도가액 9억원 이하 → 2년 이상 보유, 양도가액 9억원 이하 + 2년 이상 거주, ’17.8.3이후 취득하는 주택 대상 - 분양권 전매시 양도소득세 강화(‘18.1.1. 이후 양도하는 분양권부터 적용)
조정대상지역에서 분양권 전매시 보유기간과 관계없이 양도소득세율 50% 적용(단, 무주택자로서 연령, 전매사유 등 일정한 요건에 해당하는 경우 예외 인정) * 현행 분양권 전매세율 : (1년 이내 전매) 50%, (1년 이상∼2년미만) 40%, (2년이상) 6∼40% - 다주택자 등에 대한 금융규제 강화 · 투기지역 내 주택담보대출 건수 제한 강화(차주당 1건 → 세대당 1건) · 투기과열지구 및 투기지역은 기본 LTV·DTI 40% 적용 · 중도금 대출보증 건수도 제한(주택도시보증공사·주택금융공사 중도금 대출보증(9억원 이하 주택) 1인당 통합 2건 이하 → 세대당 통합 2건 이하)

- 다주택자의 임대주택 등록 유도 · 세제·기금·사회보험 등 인센티브를 강화해 임대주택 등록 유인 · 자발적 등록이 저조할 경우 다주택자의 임대주택 등록 의무화 방안 검토

③ 투기적 주택수요에 대한 조사 강화 - 자금조달계획 등 신고 의무화 - 주택시장 질서 확립을 위한 ‘특별사법경찰제도’ 도입 - 국세청 등 관계기관 공조 강화 - 불법전매 처벌규정 강화(3년 이하 / 3000만 원이하 → 3년 이하 / 1억 원 이하)

④ 서민을 위한 주택공급 확대 - 수도권 주택 수급전망과 향후 택지 확보 계획 마련 · 수도권 입주물량 2017년 29만호, 2018년 31만호 등 최근 10년 평균 (`07∼`16년, 19.5만호)과 주택 추정수요*(약 21.6만호) 크게 상회 · 2019년 이후에도 공공·민간택지 모두에서 실수요에 상응하는 수준의 주택공급이 지속될 수 있도록 신규택지 발굴 추진 * 제2차 장기주거종합계획에서 `18～`22년 수도권 주택수요를 약 21.6만호로 추정
* 최근 5년 기준, 수도권 인허가의 70%는 민간택지, 30%는 공공택지의 비중 - 주택 공급에서의 공공의 역할 강화 · 공공임대주택 연간 13만호, 공공지원*주택 연간 4만호 공급 · 신혼부부에게 공공임대주택 연간 4만호(5년간 총 20만호) 공급 + 공공주택 총 5만호(연평균 1만호) 추가 공급, 시장수요에 따라 물량 확대 추진 * 민간소유이나 세제·금융지원을 통해 공공성이 확보된 민간임대주택(공공성 : 임대료 상승률 제한 + 시세보다 저렴한 임대료 + 장기임대)

⑤ 실수요자를 위한 청약제도·전매기간 등 정비 - 청약제도 개편 · 투기과열지구와 조정대상지역 1순위 자격 요건 강화(청약통장 가입 후 2년, 납입횟수 24회(국민주택에 한해 적용) 이상), 가점제 적용 확대 등 도입 · 전국 대상 가점제 당첨자의 재당첨 제한(가점제로 당첨된 자와 당첨된 세대에 속한 자는 2년간 가점제 적용 배제) · 예비입주 선정시 가점제 우선 적용(예비입주자 선정시 추첨제가 아닌 가점제를 우선 적용해 무주택 세대의 당첨기회 확대)

- 지방 민간택지 전매제한기간 설정

- 오피스텔 분양 및 관리 개선 · 조정대상지역 내 오피스텔 전매제한 기간 강화 · 청약자 보호를 위해 인터넷 청약 등의 제도 개선 추진

• [보도자료]「실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안」 발표 (2017.08.02. / 국토교통부)

2017.11.29. 주거복지로드맵

공급자 중심의 단편적·획일적 주거지원에서 수요자 중심의 종합적인 지원과 사회통합형 주거정책으로 탈바꿈하기 위한 장기비전이 ‘주거복지로드맵’이다.

주택공급이 늘면서 만성적인 주택량 부족은 줄고, 평균적인 주거의 질이 높아지고 있지만 무주택 서민·실수요자의 내집 마련은 여전히 쉽지 않다. 공적 규제가 없는 민간 전월세 주택에 거주하는 비율이 높아 주거 안정성도 취약하다. 공공임대주택을 확대해 왔으나, 장기 공공임대주택 재고율(6.3%)은 OECD 평균(8%) 이하다. 청년·신혼·고령층 등에 대한 맞춤형 임대주택 등이 부족하고, 지자체·민간 등과의 협력이 미흡해 주거복지망 구축에도 한계가 있었다. 주거복지로드맵은 이러한 문제점을 해소하기 위한 단계적 주거안정책이다.

① 생애단계별·소득수준별 수요자 맞춤형 지원 - (청년층) △청년주택 30만실 공급 △우대형 청약통장 도입, 전월세 자금 지원 강화 △주거관련 정보·교육 제공 - (신혼부부) △공공임대 20만호 공급 △신혼희망타운 7만호 공급 △분양주택 특별공급 확대 △전용 구입·전세자금 대출 △저소득 신혼부부 주거비지원 - (고령층) △어르신 공공임대 5만실 공급 △연금형 매입임대 등 보유주택 활용한 지원 △주택개보수 지원강화 - (저소득·취약가구) △공적임대 41만호 공급 △주거급여 지원 강화 △무주택 서민 금융지원 강화 △취약계층 주거지원사업 △재난 피해주민 주거지원

② 무주택 서민·실수요자를 위한 주택 공급 확대 - 공적임대 연 17만호 : 공공임대 연 13만호 + 공공지원 연 4만호 - 분양주택 공급확대 : 공공분양 연 3만호 + 민간분양용 공공택지 공급(연 8.5만호) - 택지 확보 : 40여개 공공 주택지구를 신규개발 → 16만호 추가 확보 - 특별공급제도 개선 : 배려계층 특별공급 제도개선

③ 임대차 시장의 투명성·안정성 강화

④ 법·제도 정비, 협력적 주거복지 거버넌스 구축과 지원 역량 강화 - 주택임대차보호법을 주거복지 임대차시장 안정과 연계해 관리 - 주거복지 전달체계 개편 (주거복지센터 표준모델 구축) - 지자체의 임대주택 공급 확대 - 주택도시기금 활용 확대를 통한 재원마련 : 5년간 119조 원

• [보도자료] 사회통합형 주거사다리 구축을 위한「주거복지로드맵」 발표 (2017.11.29. / 국토교통부)

2018.9.13. 주택시장 안정대책(9.13대책)

9.13 대책은 ‘투기수요 근절, 맞춤형 대책, 실수요자 보호’ 3대 원칙에서 서민주거와 주택시장 안정에 집중하기 위한 대책이다. 당시 서울과 일부 수도권을 중심으로 짧은 기간에 시장이 과열되고, 가격상승 기대감으로 인해 매물이 부족하면서 갭 투자 비중이 크게 증가했다. 투기수요가 가세하며 주택시장의 불안이 커졌다. 이에 대응해 ‘주택시장 안정대책’을 발표했다.

① 투기 차단 및 실수요자 보호 - 종합부동산세 상향 조정 · 고가주택 세율 인상(1주택자 시가 약 18억 원, 다주택자 시가 약 14억 원 초과구간 +0.2∼0.7%p) · 3주택 이상자·조정대상지역 2주택자 추가과세(+0.1～1.2%p) · 세 부담 상한 상향(조정대상지역 2주택자와 3주택 이상자는 150% → 300%)

- 다주택자 규제 강화 · 2주택 이상 세대의 규제지역 내 주택구입, 비거주 목적 고가주택 구입에 주택담보대출 금지 · 조정대상지역 일시적 2주택자, 양도세 비과세기준 강화(종전주택 3년 → 2년내 처분) 등

- 주택임대사업자 · 투기지역·투기과열지구내 주택담보 임대 사업자대출 LTV 40% · 임대업 대출 용도외 유용 점검 강화 · 조정대상지역 주택취득·임대등록시 양도세 중과

② 서민 주거안정 목적의 주택공급 확대 ☞ 수도권 주택 30만호 공급계획 - 수도권 내 신규 공공택지 30곳 개발(30만호) - 지자체와 협의를 통해 도심 내 규제 완화 등을 포함한 주택공급 확대방안 마련 - 노후지에 대한 소규모 정비사업 활성화 통해 주택공급 확대

③ 조세 제도와 행정 측면에서 조세정의 실현 - 종합부동산세 공정시장 가액비율 추가 상향조정
(현행 80% → 연 5%p씩 100%까지 인상, (’19)85% (’20)90% (’21)95% (’22)100%) - 공시가격의 점진적 현실화와 형평성 개선 - 부동산 투기와 고액재산가의 편법·탈법 상속·증여 등에 대한 자금출처 조사, 세무조사 지속 강화

④ 지방 주택시장에 대한 맞춤형 대응 - 지방 미분양 증가에 대비해 미분양 관리지역 지정기준 완화*(5～10여 곳 추가지정 전망), 지정 시 최소 지속기간 연장(3→6개월) * (기존) 최근 3개월간 미분양 1,000세대 이상 + 감소율 10% 미만인 달이 있는 지역
→ (개선) 최근 3개월간 미분양 500세대 이상 + 감소율 10% 미만인 달이 있는 지역 - 지방 미분양 관리지역 세입자 보호를 위해 ‘전세보증금 반환보증 위축지역 특례 (특례보증)’ 도입

• [보도자료] 주택시장 안정대책 (2018.09.13. / 기획재정부)
• [영상자료] 주택시장 안정 방안 관련 관계부처 합동 브리핑 (2018.09.13. / KTV)

2019.4.23. 주거종합계획

포용적 주거복지의 성과를 확산하고, 2018년 하반기부터 이어진 시장안정세를 더 확고히 정착하기 위한 부동산 정책이다. 공정한 임대차 시장과 고품질의 편안한 주거환경 조성을 계획도 함께 담았다.

① 포용적 주거복지 성과의 본격 확산 - 공적임대주택 17.6만호(공공임대주택 13.6만호, 공공지원주택 4만호) - 주거급여 약 110만 가구 지원과 구입·전세자금 대출 26만 가구 지원 - 생애주기별 맞춤형 지원 고도화와 비주택 가구 등에 대한 지원 강화 - 빈집 정보은행 등 빈집 활용 강화와 공공임대주택 유형통합 모델 마련

② 실수요 중심의 안정적 주택시장 관리 공고화 - 시장안정 기조를 일관되게 유지하면서 과열 재현시 즉각 대응 - 주택시장 질서 확립과 소비자 보호 강화 - 정비사업의 공공성·투명성 강화

③ 임대인과 임차인이 공존하는 공정한 임대차 시장 조성 - 등록임대사업자 관리 강화 등 공공성 제고 - 전세금 반환보증 활성화 등 임차인 보호 강화

④ 고품질의 편안한 주거환경 조성 - 하자관리 체계 내실화 등 공동주택 품질 제고와 공동주택 관리 강화 - 제로에너지주택, 스마트홈, 장수명주택 등 미래형 주택 활성화

• [보도자료] ‘포용적 주거복지, 실수요 중심의 안정적 시장관리’를 위한 2019년 주거종합계획 발표 (2019.04.23. / 국토교통부)

2019.8.12. 민간택지 분양가 상한제

8.12 대책은 주택시장의 안정을 위해 민간택지의 분양가상한제 지정 기준을 개선한 대책이다.

2019년 후반기 들어 강남권 재건축 지역을 중심으로 주택가격이 상승세로 전환됐다. 서울의 분양가 상승이 집값 상승률보다 높아지면서 집값 상승 우려가 커졌다. 대책은 분양가격을 적정한 수준으로 유지해 실수요자의 내집 마련 부담을 완화하기 위해 민간택지에도 분양가상한제를 확대 적용하는 방안을 담았다.

① 「주택법 시행령」 개정, 민간택지에 분양가상한제 적용 준비 완료 - 민간택지 분양가상한제 적용지역 지정요건 완화

- 재건축·재개발 사업 등도 ‘최초 입주자모집공고 신청분’부터 적용 - 수도권 분양가상한제 주택 전매제한기간 확대(최대 10년)

- 전매제한기간 내 매각주택, 한국토지주택공사(LH) 우선매입 활성화

② 소비자 보호를 위한 분양가상한제 실효성과 후분양 기준 강화 - 거주의무기간 도입(수도권 공공분양 → 수도권 공공택지·민간택지) - 공공기관의 전문성을 활용한 분양가 타당성 검증체계 강화
소비자 보호 강화를 위한 아파트 후분양 건축공정 기준 강화

• [보도자료] 민간택지 분양가상한제 적용기준 개선 추진 (2019.08.12.)
• [법안정보] 주택공급에 관한 규칙 일부개정령안 입법예고 (2019.08.23.)

2019.10.1. 시장안정대책 보완방안

9.13 대책이후 전국적으로 부동산시장은 안정세를 지속했으나, 서울 강남권 재건축 단지를 중심으로 아파트 가격이 상승하면서 시장안정대책 보완방안을 발표했다. 이상과열 징후에 대한 맞춤형 대응과 보완책을 담았다.

① 관계기관 합동 현장점검과 상시조사체계 운영 - 편법증여·자금출처 의심사례, 허위 계약신고, 업·다운 계약 점검 - 2020년부터 시장교란 근절과 지속적인 조사 위해 국토부 중심 상시조사체계 단계별 운영(1단계 : 31개 투기과열지구와 상시조사체계 구축 집중조사 → 2단계 : 국토부·감정원 실거래상설조사팀 구성, 이상거래 즉시 조사

② LTV 규제적용 대상 확대 등 대출규제 보완 - 투기지역·투기과열지구 주택매매업자에 대해서도 LTV 40% 규제 도입 - 투기지역·투기과열지구 주택임대업·주택매매업 법인 LTV 40% 규제 도입 - 규제지역 소재 주택신탁 관련 수익권증서 담보대출 LTV 도입 - 고가주택 보유 1주택자 공적보증 제한

③ 분양가상한제 적용시 지정 검토방식 보완 - 집값 불안우려 지역*을 선별, 핀셋으로 지정 * 시·군·구 단위로 최근 1년간 분양가격 상승률이 높거나, 서울 집값 상승을 선도한 지역 가운데 일반분양 예정물량이 많거나, 분양가 관리 회피를 위한 후분양 단지가 확인되는 지역 - 10월말까지 주택법 시행령 개정 마무리, 분양가상한제 실제 적용시기와 지역은 시행령 개정완료 후 시장상황을 감안하여 관계부터 협의 거쳐 검토

④ 분양가상한제 경과조치 보완방향 - (재건축·재개발) 시행령 시행 전 관리처분계획인가를 받았거나, 인가를 신청하고 시행령 시행 후 6개월까지 입주자 모집공고를 신청한 경우 상한제 적용 제외 - (지역주택조합) 시행령 시행 전 사업계획 승인을 받았거나, 승인을 신청한 단지가 시행령 시행 후 6개월까지 입주자모집공고를 신청한 경우 상한제 적용 제외 - (일반사업, 리모델링주택조합) 기존 주택법 시행령과 동일하게 입주자모집공고 신청 분부터 적용

⑤ 주택법 시행령·주택공급규칙·분양가산정규칙 개정 - (주택법 시행령) 상한제 적용 지역 기준 등 개선, 전매제한 강화 - (주택공급규칙) 후분양 건축공정 기준 강화(지상층 골조공사 2/3이상→완료) - (분양가산정규칙) 민간택지 감정평가 절차, 기준 개선

⑥ 주택법 개정 - 민간택지 상한제 주택은 5년 범위에서 거주의무기간 부과

2019.12.16. 주택시장 안정화 방안

2017년 8.2대책과 2018년 9.13대책 등을 통해 세제·금융·청약 등 제도를 개선하고, 실수요자를 위한 수도권 30만호 공급도 추진했다. 여전히 풍부한 시중 유동성이 서울 등 일부 지역의 주택시장으로 유입되면서 국지적 과열이 재현됐다. “투기수요 근절, 맞춤형 대책, 실수요자 보호”라는 기존 3대 원칙 아래 서민 주거안정을 최우선으로 하는 정책 방향에 맞춰, 12.16 대책을 발표했다.

① 투기적 대출수요 규제 강화 - 투기지역·투기과열지구 주택담보대출 관리 강화 - 전세대출을 이용한 갭투자 방지

②주택 보유부담 강화 및 양도소득세 제도 보완 - 공정과세 원칙에 부합하는 주택 보유부담 강화 - 실수요자 중심의 양도소득세 제도 보완

③투명하고 공정한 거래 질서 확립 - 민간택지 분양가 상한제 적용지역 확대 - 시장 거래 질서 조사체계 강화 - 공정한 청약 질서 확립 - 임대등록 제도 보완

④실수요자를 위한 공급 확대 - 서울 도심 내 공급의 차질 없는 추진 - 수도권 30만호 계획의 조속한 추진 - 관리처분인가 이후 단계 정비사업 추진 지원 - 가로주택정비사업 활성화를 위한 제도개선 - 준공업지역 관련 제도개선

(출처=주택시장 안정화 방안 ('19.12.16. / 관계부처 합동))

대책 발표 이후 시장상황을 면밀히 모니터링하며, 필요한 경우 2020년 상반기 중 주택수요, 공급 양 측면에 걸친 추가적인 종합대책을 발표 예정이다.

• [보도자료] 「주택시장 안정화 방안」(2019.12.16. / 관계부처 합동) • [설명] 12.16.대책 이후, 주택시장은 빠르게 안정세로 전환되고 있습니다. (2020.01.15. / 국토교통부) • [보도자료] ‘19.12.16. 「주택시장 안정화 방안」 중 전세대출 관련 조치 시행(2020.01.16. / 금융위원회ㆍ국토교통부)

2020.2.20. 투기 수요 차단을 통한 주택시장 안정적 관리 기조 강화

수도권 지역의 국지적 과열에 대해 투기 수요를 차단함으로써 주택시장을 안정적으로 관리하기 위한 방안을 담았다.

□ 투기 수요에 대한 엄정 대응 ① 조정대상지역 내 주택담보대출 규제 강화(2020.3월~) - 조정대상지역의 주택담보대출에 대해 LTV 규제 강화

(출처=국토교통부 보도자료)

* ①무주택세대주, ②주택가격 5억원 이하 ③부부합산 연소득 6000만원 이하(생애최초구입자 7000만원 이하) 요건을 모두 충족하는 ‘서민·실수요자’는 현행과 같이 LTV 가산(+10%p) * 서민 실수요자를 위한 내 집 마련 지원 상품인 디딤돌대출, 보금자리론의 경우 LTV 규제 비율을 최대 70% 유지

- 주택 구입 목적의 사업자 대출에 대한 관리 강화 : 조정대상지역까지 적용범위 확대 - 조정대상지역 내 1주택세대의 주택담보대출 시 실수요 요건강화 : 2년 내 기존 주택 처분 및 신규 주택 전입 의무’를 조건으로 주택담보대출 가능

② 투기수요에 대한 관계기관 합동 조사 집중 실시 - ‘부동산시장 불법행위 대응반(2.21 신설)’과 감정원의 ‘실거래 상설 조사팀’을 통한 주요 과열지역의 이상 거래 및 불법 행위 집중 점검 - 조정대상지역의 3억원 이상 주택 거래 시 자금조달계획서 제출이 의무화*(20.3월~) * (현행) 투기과열지구 3억이상 주택 → (개선) 투기과열지구·조정대상지역 3억이상 주택, 비규제지역 6억이상 주택 - 한국감정원의 ‘부동산거래질서교란행위 신고센터(2.21~)’를 통한 불법행위 신고 접수·조사

□ 조정대상지역 지정 - 주거정책심의위원회 심의·의결을 통해, 수원시 영통구, 권선구, 장안구 및 안양시 만안구, 의왕시에 대한 조정대상지역* 신규 지정 * 대출(LTV, DTI 강화)·세제(다주택자 양도세 중과, 장특공제 배제 등)·청약(전매제한 강화, 가점제 적용 확대 등) 등 관련 제도 전반에 보다 강화된 규제를 적용

□ 상시 모니터링 강화 - 非규제지역도 과열 우려 시 규제지역으로 지정 - 관계기관 합동 조사 등을 통해 투기 수요의 철저한 차단 및 주택시장 관리 계획

• [보도자료] 투기 수요 차단을 통한 주택시장 안정적 관리 기조 강화 (2020.02.20. / 국토교통부)

3. 수도권 주택 30만호 공급계획

수도권의 주택보급률은 꾸준히 높아지고 있다. 과거 10년(‘08~’17)에 비해 최근 3년('15~'17)간 큰 폭으로 증가했다. 그러나 전국평균 주택보급률(‘16년 기준 102.6%)과 비교하면 여전히 낮은 수준이다. 2022년 이후 안정적인 주택공급을 위해 수도권 주택 30만호 공급계획이 마련됐다. 3차에 걸쳐 총 86곳에 30만호의 주택공급계획을 설정하고 추진하고 있다. * 주택보급률(%) 추이(서울) : ‘10년 96.4(94.4) → ’13년 97.3(95.1)→ ‘16년 98.2(96.3)

① 2018.9.21. 수도권 주택공급 확대 방안(1차) - 지자체 등 관계기관 협의 절차가 완료된 중·소규모 택지 17곳, 약 3.5만호 선정 - 신혼희망타운(10만호)은 사업 단축 등을 통해 조속히 분양착수 - 도시규제 정비 등을 통한 도심 내 주택공급 확대

• [보도자료] 수도권 주택공급 확대 방안 (2018.09.21.)

② 2018.12.19. 2차 수도권 주택공급 계획과 수도권 광역교통망 개선방안(2차) - 지자체 협의(~‘18.12월)가 완료된 41곳에 15.5만호 입지 확정·발표 - 대규모 택지(100만㎡ 이상)는 지자체와 TF를 구성해 개발구상 마련 - 교통망 효율성 확보·대중교통 사각지대 해소 위한 수도권 광역교통망 개선안 마련

• [보도자료] 2차 수도권 주택공급 계획 및 수도권 광역교통망 개선방안 (2018.12.19.)

③ 2019.5.7. 수도권 주택 30만호 공급방안에 따른 제3차 신규택지 추진계획(3차) - 지자체 협의(∼‘19.4월) 등을 거쳐 28곳에 11만호 입지 확정 ⇒ 3기 신도시 내 경기도 고양창릉, 부천대장 2곳에 5.8만호, 도심 국공유지, 유휴 군부지 등의 중소규모 택지 26곳에 5.2만호 입지 확정

• [보도자료] 수도권 주택 30만호 공급방안에 따른 제3차 신규택지 추진계획 (2019.05.07.)

〈1~3차 발표지구 위치도〉

4. 수도권 주택공급 기반 강화 방안, 국토부. '20.05.06

1. 공공성을 강화한 정비사업 활성화 : 4만호
 
□ (공공재개발 활성화 : 2만호) 
조합 갈등, 사업성 부족 등으로 장기 정체중인 재개발 사업에 공공이 참여하여 신속하게 사업 추진

 ㅇ 공공참여 시 분담금 보장, 분담금 부족 시 대납, 저리 융자 등으로 조합원 지원, 용도지역 상향․기부채납 완화 등* 불확실성 제거
   * 주택공급활성화지구를 신설하여 사업성을 높이는 각종 인센티브 부여
 ㅇ 기존 세입자에 대한 공공임대주택 공급, 공공임대상가 조성을 통한 영세 상인의 계속 영업 지원 등 기존 재개발의 문제점 보완
 ㅇ 공공임대, 수익공유형 전세주택 등 공공성 높은 주택을 공급하고, 사업 기간도 종전 10년에서 5년 이내로 단축

□ (소규모 정비사업 보완 : 1.2만호)
 가로주택정비사업 뿐만 아니라 소규모 정비사업 전체*에 용적률 완화 및 주차장 설치의무 완화
    * 자율주택정비사업(10호 미만 단독․다가구 정비) + 가로주택정비사업(1만㎡∼2만㎡ 미만 블록단위 정비) + 소규모재건축(200세대 미만 공동주택 정비)
 ㅇ 모든 공공참여 가로주택정비사업은 공공임대 10% 이상 공급 시 분상제 적용대상에서 제외, 기금 융자금리 인하(年 1.5%→ 1.2%)
 ㅇ 소규모 재건축은 용도지역 상향이 가능한 경우 층수제한을 7층→ 15층으로 완화하고, 늘어나는 용적률의 50%는 공공임대로 기부채납

□ (역세권 민간주택사업 활성화 : 0.8만호)
 역세권의 범위를 250→350m로 한시 확대하고, 도시계획을 수립하는 사업의 용도지역 상향
    * 용도지역 상향 시 증가 용적률의 절반을 공공임대주택으로 공급(토지 기부채납+건축물 표준건축비 매입)

2. 유휴공간 정비 및 재활용 : 1.5만호
 
□ (준공업지역 활용 : 0.7만호)
 민관합동 공모사업을 통해 대규모 공장이전 부지에 주거․산업 복합시설 조성하고 순차 정비 추진
    * 국토부·서울시·LH·SH 합동공모로 1～2개 시범사업지 확보
 ㅇ 준공업지역에서 건설 사업을 할 때 산업부지 50%를 의무적으로 확보해야 하던 것을 민관합동 사업에 한해 40%로 완화(3년 한시)
 ㅇ 공공이 산업시설 일부를 매입하여 영세 공장주, 청년 벤처 등을 위한 임대시설로 운영하고, 저리의 기금 융자(年 1.8%)도 실시

□ (1인용 주거공급 활성화 : 0.8만호)
 공실 오피스․상가를 LH․SH가 적극 매입하여 1인 주거용 장기 공공임대주택으로 전환
  ㅇ 용도변경 활성화를 위해 오피스․상가→ 주거로 용도변경시 필요한 주차장 증설을 면제*하고, 정주여건 조성을 위한 편의시설 공급
    * 다만, 해당 1인용 주거의 임차인 자격을 차량 미소유자로 제한
  ㅇ 다중주택에 대한 건축규제를 완화하여 공유형 주거공급도 활성화

3. 도심 내 유휴부지 추가 확보 : 1.5만호

□ 국․공유지, 공공기관 소유 부지 활용, 공공시설 복합화 등 다양한 도심 유휴부지 활용을 통해 주택 1.5만호 확보

4. 기존 수도권 공급계획 조기화

□ 수도권 공공택지*에서 향후 공급할 아파트 77만호 중 50% 이상을 `23년까지 입주자 모집 착수하고, 일부는 사전청약제로 조기분양
    * 주거복지로드맵, 수도권 30만호 공급계획에 따라 旣확보된 수도권 공공택지

 ㅇ 수도권 30만호 공급계획에 패스트트랙을 적용하여 사업속도가 빠르고 입지 우수한 곳은 `21년 말부터 입주자모집에 착수

5. Q&A

Q. 투기과열지구와 투기지역의 선정기준은? A. 각각의 선정기준은 다음과 같다. - (투기과열지구) 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 투기가 성행하고 있거나 성행할 우려가 있는 지역을 지정 · 직전 2개월 청약경쟁률이 5:1을 초과하거나, · 주택분양계획이 전월대비 30%이상 감소하거나 주택사업계획 승인 또는 주택건축허가 실적이 전년대비 급격히 감소하거나, · 주택보급률 등이 전국평균 이하 또는 공급이 청약 1순위 대비 현저히 적은 경우 - (투기지역) 직전 월 해당지역 주택가격상승률이 소비자물가상승률의 130% 보다 높은 지역 · 직전 2개월 해당지역 주택 평균가격상승률이 전국 주택가격상승률의 130%보다 크거나, · 직년 1년 간 해당지역 주택가격상승률이 직전 3년간 연평균 전국 주택가격상승률 보다 큰 경우의 정량적 요건을 갖추고, · 해당 지역의 부동산 가격 상승이 지속될 가능성이 있거나 다른 지역으로 확산 우려가 있다고 판단되는 경우

Q. 분양가상한제로 인해 주택공급이 위축되지 않나? A. 2007년 분양가상한제는 전국을 대상으로 시행됐다. 반면, 현행 제도 하에서는 시장 과열이 우려되는 일부 지역에 한정적으로 시행 예정이다. 분양가상한제는 분양가격에 적정 이윤을 반영하고, 가산비를 통해 품질 향상에 소요되는 비용도 반영할 수 있도록 해 사업 이윤 감소에 따른 공급 위축 우려도 적다.
수도권 30만호 공급 계획에 따라 서울 내 4만호가 공급되고 이미 조성된 택지 활용과 도시 규제 개선*을 통한 공급도 확대 예정이다. 부담 가능한 수준으로 분양가격이 책정된 주택이 안정적으로 공급되면 실수요자의 내집 마련 부담도 낮아진다. * (용적률 상향, 서울시) 상업·준주거 지역 용적률 상향과 상향분의 50% 공공주택 공급 (역세권 범위확대, 서울시) 승강장 경계 250→350m, 대중교통 중심 역→모든 역

Q. 분양가상한제로 인해 기존 주택으로 수요가 집중되면 집값이 오르지 않나? A. 8.2대책, 9.13대책을 통해 대출·세제·청약 등 규제를 갖춰 풍선효과가 발생할 가능성은 높지 않다. 최근 신축 상승세는 분양가상한제에 따른 수요 쏠림보다는 이미 상승한 주요 재건축 단지와 벌어진 가격 차이를 줄이고자 하는 시세 조정의 성격이 강하다. 앞으로 신축단지로 일부 수요가 옮겨갈 수 있으나, 신축주택을 샀을 때 기대할 수 있는 시세 차익이 재건축 보다 크지 않아 가격상승은 제한적일 전망이다.

6. 그 밖의 참고자료

[정책자료] 문재인 정부 국정운영 5개년 계획 및 100대 국정과제 (2017.07.19. / 정책브리핑)
[보도자료] 집주인과 세입자가 상생하는 「임대주택 등록 활성화방안」 발표 (2017.12.13. / 국토교통부)
[보도자료] 주택시장 안정대책 (2018.09.13. / 기획재정부) - 국토부 소관 Q&A, 금융부문 FAQ 자료
[카드뉴스] 2018년, 공공임대주택은 얼마나 공급했을까? (2019.01.31. / 국토교통부)
[보도자료] 주택시장 안정·주거복지정책 추진성과와 방향은? (2019.05.28. / 국토교통부)
[보도자료]「부동산 거래신고 등에 관한 법률」, 「공인중개사법」 개정안 국회 본회의 통과 (2019.08.02. / 국토교통부) 
[영상] 거품 낀 집값 잡는다···민간택지 분양가상한제 주요 내용은? (2019.08.13. / KTV) [영상] "부동산 강력대책 끊임없이 내놓을 것" (2020.01.14. / KTV) [블로그] 부동산 시장 불안하게 하는 불법행위 이상거래? 부동산투기 근절하겠습니다! (2020.02.04. / 국토교통부) [블로그] 3월부터 집 살 때 자금조달계획서 제출? 3.6.9를 기억하세요! (2020.03.02. / 국토교통부)