준주거지역의 근린상업지역 용적률 역전? : 공공주도 3080 (25차 부동산 대책) 도시·건축규제 등 완화사항

역세권, 준공업지역, 저층주거지에 대한 용적률 상향 및 일조.채광기준 완화와 상업지역 내 주거비율을 높이는 것으로 주요 골자로 하여 규제를 완하하겠다고 한다. 

서울시 용도지역에 따른 용적률 체계(서울시 도시계획조례 제55조)는 아래와 같다. 

제1종일반주거지역：150퍼센트 / 제2종일반주거지역：200퍼센트 / 제3종일반주거지역：250퍼센트 / 준주거지역：400퍼센트

중심상업지역：1천퍼센트(단, 역사도심：800퍼센트) / 일반상업지역：800퍼센트(단, 역사도심：600퍼센트) / 근린상업지역：600퍼센트(단, 역사도심：500퍼센트)

그간의 도시계획은 토지에 대한 용도를 결정하여 용도지역 별 개발 밀도를 규제하고 완화 시 개발이익 발생에 대한 환수라는 명목으로 공공기여를 하도록 하였다. 금번 발표는 밀도와 높이를 확실하게 완화해주겠다는 정책 방향성을 담았다.

세금규제로 지금까지 집값을 잡겠다는 정책을 펼치다 아파트 값이 오를데로 오르자 상업지역 고밀, 주거지역 중저밀, 공업지역 중저밀이라는 도시계획체계에 대한 깊은 성찰 없이 주택공급을 하겠다고하니.... 

금번 대책을 보면 준주거지역이 최대 700%로 근린상업지역의 용적률 규제를 역전하는 상황이다. 이번 정책은 그간 고밀저층의 주거 환경 악화 및 저층주거지내 고층 아파트 건립을 방지하겠다는 서울시기조와는 반대적 정책이다. 이전 뉴타운사업(재정비촉진지구 등)에서 주민간 갈등이 발생 했듯이 지금의 고밀 저층주거지의 세입자들에게 부정적 영향을 미치고 주민간 갈등이 심화되어 사회적 분열이 더해지지 않을까 우려된다. 시장의 현금 유동성 확대로 양극화가 심한 현 상황에 도리어 기름을 붙는격이 아닌지.. 흠. 

주택공급이라는 하나의 화두에 매몰된 정책 추진보다 장기적 도시계획 측면에서 면밀한 검토를 통한 구도심 개편이 진행되어야 할것이다. 

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국토교총부 공주도 3080 (25차 부동산 대책) 도시·건축규제 등 완화사항 > 보도자료

현황 완화	역세권(5천㎡이상)	준공업(5천㎡이상)	저층주거(1만㎡이상)
용도지역변경(최대용적률)	준주거 상향+ 법적상한 140%	법정상한 (지자체별 탄력적용)	1종 상향 or 법적상한 120%
	(2종)200%, (3종)250%, (준주거)400% ↓ (준주거)700%	공동주택 용적률 상향시 공공임대 기부채납 미적용	(2종)200→(3종)300% (3종)250→(3종)360%, (조건부 준주거) 500% (준주거)400→500%
주거비율 제한	(준주거 상업비율) 10→5% (상업지역 상업비율) 20→10%	-	-
주차장 확보	대중교통 연계대책 확보시 설치의무 감면	-	-
일조 채광기준 등	특별건축구역 지정 ※ 완화가능 사항  일조·채광기준 완화(주거지역 일조, 채광사선, 인동간격)  가로구역별 조례로 정한 높이기준 완화  대지 안의 공지기준(건축선, 인접대지 이격거리) 완화  조경설치 의무기준 완화 등
조경설치
기부채납	주택법령에 따라 15% 수준에서 결정
기타	-	입주기업 종사자 특별공급	-