용적률 인센티브 산정 원칙
ㅇ 현금 및 공공시설 설치비용을 부지면적으로 환산하여 상한용적률 인센티브 적용
- 다만 사전협상형 지구단위계획의 경우에는 협상결과를 포괄하는 별도의 용적률 인센티브 적용 (도시계획조례 시행규칙 제7조 제3항 근거)
ㅇ 부지면적 환산을 위한 공공시설등 설치비용 및 부지가액은 지구단위계획 수립 이후 건축허가 시점을 기준으로 산정
- 다만 사전협상과 같이 구체적 개발안을 전제로 지구단위계획을 수립하는 경우에는 도시건축공동위 심의를 통해 가액을 미리 결정하여 계획을 수립할 수 있음 (도시계획조례 시행규칙 제7조 제4항 제1호)
▸ 계획수립 시 공공시설 확보비율, 순부담 기준의 충족여부는 계획의 입안 단계에서 설치비용과 부지가액을 예측하여 검토하고 계획결정 이후 건축허가 시 충족여부를 최종 확인
▸ 동일 건물 내에 공공시설등을 복합설치 하는 경우 공용면적 및 대지 지분의 경우에도 사안별로 합리적으로 예측하여 입안하고 계획결정 이후 건축허가 시 충족여부를 최종 확인
ㅇ 용적률 인센티브 산정은 공공시설등의 설치위치, 방식 구분 없이 동일하게 적용
- 사업부지 내․외 설치, 복합건물로 통합 설치 등 설치위치나 형태와 관계없이 동일한 용적률 인센티브 산식 적용
- 공공시설의 위치는 접근성, 인지성을 고려하여 저층부(지하1층∼지상2층) 제공을 원칙으로 함
‧ 지하층에 설치 시 채광, 환기 및 지하철 연결 등 보행동선을 고려하고, 공공시설의 입지 및 설치에 대한 가이드라인(Ⅳ장) 제시로 합리적 기부채납 유도
‧ 단, 지역여건 저층부에 판매시설 설치가 필요한 가로활성화 유도지역 등 과 제공시설의 특성상 방문객이 적은 업무 전용시설, 고층부에 위치가 유리한 시설 등 저층부 외의 위치가 적합할 경우 위원회 인정 시 예외가능. 저층부 외의 위치에 공공시설물 설치시 해당시설로의 접근성을 향상시킬 수 있는 방안 전용출입구 및 전용엘리베이터 등 전용코어, 안내표지판 등의 설치 의무화
상한용적률 산정기준
상한용적률 = 허용or기준용적률 × (1+1.3×가중치×α토지+0.7×α현금·건축물)
ㅇ 가중치 : 사업부지 용적률에 대한 공공시설 등 부지의 해당 용적률
ㅇ α토지란 공공시설등 부지(토지)로 제공한 후의 대지면적 대 공공시설등 부지(토지)로 제공하는 면적의 비율
※ 공공시설등 부지(토지)에는 ‘기부채납 부지’ 및 ‘건축물(공공시설 등) 기부채납 토지지분’ 포함
ㅇ α현금·건축물란 공공시설등 부지(토지)로 제공한 후의 대지면적 대 공공시설등 부지(현금 및 건축물 설치비용 환산부지)로 제공하는 면적의 비율
․ 공공시설 등 부지제공 면적 (기존 건축물 기부채납 시) =
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