증시각도기 2024 부동산전망

1. 2021년 상반기 주택시장 분석:

• '21년 상반기는 소비형 주택시장이 호황이었고 많은 사람들이 주택 구매에 적극적이었습니다.
• 그러나 2021년에 구매한 사람들은 2024년에 높은 이자율로 재융자해야합니다.
• 따라서 2021년 상반기에 재융자하는 것은 높은 위험성을 가질 수 있습니다.
• 정책 금융의 주택시장에 대한 영향력이 매우 높아지고 있으며, 현재는 금융이 주택시장에 큰 영향을 미치고 있습니다.
• 선례 금융의 정책 금융과 부동산 정책 금융을 분리하는 것이 옳다고 생각됩니다.
• 민간 부동산 금융은 앞으로 강력한 규제가 예상됩니다.
• 정책 금융은 규제가 크게 없지만, 민간 부동산 금융은 많은 규제가 있습니다.
• 이러한 민간 부동산 금융은 현재 매우 우울한 상태입니다.
• 시장은 10월부터 수축의 조짐을 보이고 있으며, 정책 융자는 내년 3월까지 다시 도입되지 않을 것입니다.
• 11월부터 2월까지 4개월 동안은 민간 금융이나 정책 금융이 없는 상태가 될 것입니다.
• 따라서 완전한 금융 공백으로 인해 시장은 매우 빠르게 붕괴될 수 있습니다.

1. 주택가격 상승으로 인한 DSR 40%의 한계:

• DSR 40%는 수입의 40%를 초과해서 대출을 할 수 없는 제한을 의미합니다.
• 그러나 현재 주택가격은 수입의 16배 이상이므로, 대출하면 수입이 8배가 됩니다.
• 이로 인해 DSR 40%가 적용되면 수요가 줄어들었습니다.
• DSR 60%를 요구하는 의견도 있지만, 이 경우 세금 전 액수의 60%를 원금으로 사용하면 이후에는 85%까지 사용할 수 있어서 부담이 될 수 있습니다.
• 주택가격은 하락할 것으로 예상되지만, 은행 위기가 발생할 수 있는 30%까지 가면 급격한 하락이 예상되며, 이미 지수가 20% 하락하여 특례 보금자리도 개입되었습니다.

1. 정책 모기지가 지역 이동 및 출산율 조정에 영향을 미친다:

• 정책 모기지로 인해 무주택자들의 수도권 외곽 지역으로의 이동이 증가하였습니다.
• 정부는 출산율이 높은 지역을 육성하기 위해 지역마다 모기지 비중을 다르게 설정하였습니다.
• 수도권 인구 유출과 출산율 증가를 위해 정부의 정책 모기지가 효과를 발휘하고 있습니다.
• 그러나 서울 및 수도권에서는 정부의 정책 모기지 혜택을 더 이상 받기 힘들어질 것으로 예상됩니다.
• 정부의 관여 없이 시장이 운영된다면 완전히 마비될 수 있으며, 투자 거래량도 감소하고 수요가 위축될 수 있습니다.

1. 은행 대출 부채의 위험성과 부동산 정책:

• 은행 대출로 많은 부채를 만들면 감당하기 어렵다는 의문이 제기되고 있습니다.
• 기업 부채가 많아지면 성장률이 위축되기 때문에 부동산 정책을 통해 부동산 가격 하락을 막고 있습니다.
• 가격이 극단적으로 하락하면 대책을 내놓아야 할 것으로 생각되며, 마지노선인 30% 이하로 하락하면 다양한 대책이 발표될 것입니다.
• 현재 가격보다 현저히 낮아지면 수요가 상승할 것인데, 이에 맞춰 부동산 가격이 조정될 수 있습니다.

1. 대책없이 너무 급락하지 않으면 주식 매수하지 않을 것:

• 작은 대책은 없더라도 너무 급락하지 않으면 주식을 매수하지 않을 것으로 언급되었습니다.
• 급락이 심하다면 주식을 매입하지 않을 확률이 높다는 점을 언급하였습니다.

1. 한국 부동산 시장에 대한 전망과 리파이낸싱에 대한 걱정:

• 2022년은 부동산 리파이낸싱을 해야하는 사람들에게 불안감을 주며, 상반기에는 금리 상승과 현금 부족으로 인한 리스크가 크다고 언급되었습니다.
• 부동산 시장에서는 4월 이후에 폭발적인 하락이 예상되는 상황으로, 대비책을 마련하고 있다고 언급되었습니다.
• 한편, 채권 금리는 상반기에 하락할 것으로 예측되지만 금리가 튀어올릴 수도 있으며, 이는 자산가들에게 기회가 될 수 있다고 설명되었습니다.
• 올해 주택 시장에서 리파이낸싱을 해야하는 사람들에게는 불안감이 있었지만, 올해는 그러한 유해안이 없으며, 내년에 주택 시장에서 리파이낸싱에 대한 리스크가 예상된다는 점이 언급되었습니다.

1. 은행의 신뢰 필요성과 경제적인 문제 대비 대책:

• 증권은 뒤에 있는 은행을 믿어야 한다고 언급되었습니다.
• 그러나 은행들 간에 서로 신뢰를 못 믿는 걱정이 있다고 언급되었습니다.
• 경제적인 문제가 발생한다면 어렵게 처리될 것 같지만 최대한 충격을 줄이기 위한 대책을 내릴 것이라고 믿는다고 밝혔습니다.