가. 관련법규
- 「건축법」 제56조
- 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조
- 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제46조
- 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제47조
- 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제85조
- 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제119조
- 「지구단위계획수립지침」
나. 용적률의 개념
○ 대지면적에 대한 연면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 연면적의 합계로 한다)의 비율
-최대한도는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조에 따른 용적률의 기준에 따르며 법에서 기준을 완화하거나 강화하여 적용하도록 규정한 경우에는 그에 따름
○ 용적률을 산정할 때에는 지하층의 면적, 지상층의 주차용(해당 건축물의 부속용도인 경우만 해당)으로 쓰는 면적, 준초고층 또는 초고층 건축물의 피난안전구역의 면적, 건축물의 경사지붕 아래에 설치하는 대피공간의 면적은 제외 ※ 용적률 산정 시 제외면적
○ 용적률은 부지면적에 대한 건축물 연면적의 비율로서, 건폐율과 함께 해당 지역의 개발밀도를 가늠하는 척도로 활용
다. 지구단위계획구역에서의 용적률 세분
① 기준용적률 : 지구단위계획에서 전면도로의 폭, 경관, 그 밖의 기반시설 등 입지적 여건을 고려하여 도시·군계획조례가 정하는 용적률 범위 안에서 블록별, 필지별로 정한 용적률
② 허용용적률 : 지구단위계획을 통해서 정해지는 용적률로서 획지계획, 공동개발, 건축물용도, 대지 안의 공지, 친환경적 계획요소, 주차 및 차량동선 등 해당 지구단위계획에서 정한 사항을 이행하는 경우에 인센티브로 제공되는 용적률과 기준용적률을 합산한 범위 안에서 별도로 정한 용적률
※ 허용용적률 운용(용적률 인센티브) : "허용용적률 - 기준용적률"의 양에 대한 용적률 인센티브 운용으로 민간부문 계획실현의 수단으로 활용
③ 상한용적률 : 건축주가 대지면적의 일부를 도로, 공원 등의 공공시설로 제공하는 경우 또는 공공시설 확보를 위하여 공동개발을 지정하는 경우에 추가로 부여되는 용적률을 기준용적률 또는 허용용적률과 합산한 용적률의 범위 안에서 별도로 정한 용적률
※ 상한용적률 운용 : "상한용적률-허용용적률"의 양에 대해 토지 등 기부채납 시 추가로 개발가능카 함
라. 정책적 제도에 따른 용적률 종류
○ 서울시역세권청년주택 등 도입을 위해 "기본용적률" 개념 도입
① 기본용적률 : 사업대상지의 용도지역 변경 시 합리적인 계획방향을 제시하기 위하여 시장이 정하는 기본요건을 모두 충족하는 경우에 부여되는 용적률을 말한다
