기존 건축물의 특례 (용적률, 건폐율)

국토계획법 시행령 제93조(기존의 건축물에 대한 특례)

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유로 인하여 기존의 건축물이 제71조부터 제80조까지, 제82조부터 제84조까지, 제84조의2, 제85조부터 제89조까지 및 「수산자원관리법 시행령」 제40조제1항에 따른 건축제한ㆍ건폐율 또는 용적률 규정에 부적합하게 된 경우에도 재축(「건축법」 제2조제1항제8호에 따른 재축을 말한다) 또는 대수선(「건축법」 제2조제1항제9호에 따른 대수선을 말하며, 건폐율ㆍ용적률이 증가되지 아니하는 범위로 한정한다)을 할 수 있다. <개정 2005.9.8, 2008.7.28, 2008.9.25, 2010.4.20, 2011.7.1, 2012.4.10, 2014.10.15>

1. 법령 또는 도시ㆍ군계획조례의 제정ㆍ개정

2. 도시ㆍ군관리계획의 결정ㆍ변경 또는 행정구역의 변경

3. 도시ㆍ군계획시설의 설치, 도시ㆍ군계획사업의 시행 또는 「도로법」에 의한 도로의 설치

② 기존의 건축물이 제1항 각 호의 사유로 제71조부터 제80조까지, 제82조부터 제84조까지, 제84조의2, 제86조부터 제89조까지 및 「수산자원관리법 시행령」 제40조제1항에 따른 건축제한 또는 건폐율 규정에 부적합하게 된 경우에도 기존 부지 내에서 증축 또는 개축(「건축법」제2조제1항제8호에 따른 증축 또는 개축을 말한다. 이하 이 조 및 제93조의3에서 같다)하려는 부분이 제71조부터 제80조까지, 제82조, 제83조, 제85조부터 제89조까지 및 「수산자원관리법 시행령」 제40조제1항에 따른 건축제한 및 용적률 규정에 적합한 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 증축 또는 개축을 할 수 있다. <신설 2014.10.15, 2022.1.18>

1. 기존의 건축물이 제84조 및 제84조의2에 따른 건폐율 기준에 부적합하게 된 경우: 건폐율이 증가하지 아니하는 범위에서의 증축 또는 개축

2. 기존의 건축물이 제84조 및 제84조의2에 따른 건폐율 기준에 적합한 경우: 제84조 및 제84조의2에 따른 건폐율 기준을 초과하지 아니하는 범위에서의 증축 또는 개축

③ 기존의 건축물이 제1항 각 호의 사유로 제71조부터 제80조까지, 제82조부터 제84조까지, 제84조의2, 제85조부터 제89조까지 및 「수산자원관리법 시행령」 제40조제1항에 따른 건축제한ㆍ건폐율 또는 용적률 규정에 부적합하게 된 경우에도 부지를 확장하여 추가편입부지에 증축하려는 부분이 제71조부터 제80조까지, 제82조부터 제84조까지, 제84조의2, 제85조부터 제89조까지 및 「수산자원관리법 시행령」 제40조제1항에 따른 건축제한ㆍ건폐율 및 용적률 규정에 적합한 경우에는 증축을 할 수 있다. 이 경우 추가편입부지에서 증축하려는 건축물에 대한 건폐율과 용적률 기준은 추가편입부지에 대해서만 적용한다. <신설 2014.10.15>

④ 기존의 공장이나 제조업소가 제1항 각 호의 사유로 제71조부터 제80조까지, 제82조부터 제84조까지, 제84조의2, 제85조부터 제89조까지 및 「수산자원관리법 시행령」 제40조제1항에 따른 건축제한ㆍ건폐율 또는 용적률 규정에 부적합하게 된 경우에도 기존 업종보다 오염배출 수준이 같거나 낮은 경우에는 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 도시ㆍ군계획조례로 정하는 바에 따라 건축물이 아닌 시설을 증설할 수 있다. <신설 2014.10.15>

⑤ 기존의 건축물이 제1항 각 호의 사유로 제71조부터 제80조까지, 제82조부터 제84조까지, 제84조의2, 제85조부터 제89조까지 및 「수산자원관리법 시행령」 제40조제1항에 따른 건축제한, 건폐율 또는 용적률 규정에 부적합하게 된 경우에도 해당 건축물의 기존 용도가 국토교통부령(수산자원보호구역의 경우에는 해양수산부령을 말한다)으로 정하는 바에 따라 확인되는 경우(기존 용도에 따른 영업을 폐업한 후 기존 용도 외의 용도로 사용되지 아니한 것으로 확인되는 경우를 포함한다)에는 업종을 변경하지 아니하는 경우에 한하여 기존 용도로 계속 사용할 수 있다. 이 경우 기존의 건축물이 공장이나 제조업소인 경우로서 대기오염물질발생량 또는 폐수배출량이 「대기환경보전법 시행령」 별표 1의3 및 「물환경보전법 시행령」 별표 13에 따른 사업장 종류별 대기오염물질발생량 또는 배출규모의 범위에서 증가하는 경우는 기존 용도로 사용하는 것으로 본다. <개정 2015.7.6, 2018.1.16, 2023.3.21>

⑥ 제5항 전단에도 불구하고 기존의 건축물이 공장이나 제조업소인 경우에는 도시ㆍ군계획조례로 정하는 바에 따라 대기오염물질발생량 또는 폐수배출량이 증가하지 아니하는 경우에 한하여 기존 용도 범위에서의 업종변경을 할 수 있다. <신설 2015.7.6>

⑦ 기존의 건축물이 제1항 각 호의 사유로 제71조부터 제80조까지, 제82조부터 제84조까지, 제84조의2, 제85조부터 제89조까지 및 「수산자원관리법 시행령」 제40조제1항에 따른 건축제한ㆍ건폐율 또는 용적률 규정에 적합하지 아니하게 된 경우에도 해당 건축물이 있는 용도지역ㆍ용도지구ㆍ용도구역에서 허용되는 용도(건폐율ㆍ용적률ㆍ높이ㆍ면적의 제한을 제외한 용도를 말한다)로 변경할 수 있다. <신설 2009.7.7, 2010.4.20, 2014.10.15, 2015.7.6>

 

----------  관련 질의응답

 

1. 질의요지
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」(이하 “국토계획법 시행령”이라 함) 제93조제2항에서는 기존의 건축물이 도시ㆍ군관리계획의 변경 등 같은 조 제1항 각 호의 사유로 건축제한 또는 건폐율 규정(각주: 국토계획법 시행령 제71조부터 제80조까지, 제82조부터 제84조까지, 제84조의2, 제86조부터 제89조까지 및 「수산자원관리법 시행령」 제40조제1항에 따른 건축제한 또는 건폐율 규정을 말함.)에 부적합하게 된 경우에도 기존 부지 내에서 증축 또는 개축(각주: 「건축법」 제2조제1항제8호에 따른 증축 또는 개축을 말하며, 이하 같음.)하려는 부분이 건축제한 및 용적률 규정(각주: 국토계획법 시행령 제71조부터 제80조까지, 제82조, 제83조, 제85조부터 제89조까지 및 「수산자원관리법 시행령」 제40조제1항에 따른 건축제한 및 용적률 규정을 말함.)에 적합한 경우에는 각 호의 구분에 따라 증축할 수 있다고 규정하고 있는바, 

  증축하려는 부분이 건축제한 규정에 적합한 경우란 현행 건축제한 규정에 적합한 경우를 의미하는지 아니면 기존의 건축물이 건축될 당시의 건축제한 규정에 적합한 경우를 의미하는지?
※ 질의배경
  민원인은 위 질의요지에 대해 국토교통부에 문의하였고 현행 규정에 적합한 경우를 의미한다는 회신을 받자 이에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.

2. 회답
  이 사안의 경우 현행 건축제한 규정에 적합한 경우를 의미합니다.

3. 이유
  「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 “국토계획법”이라 함) 제82조에서는 법령의 제정ㆍ개정이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 사유로 기존 건축물이 같은 법에 맞지 않게 된 경우에는 대통령령으로 정하는 범위에서 증축, 개축, 재축 또는 용도변경을 할 수 있다고 규정하고 있고, 그 위임에 따른 같은 법 시행령 제93조제2항에서는 도시ㆍ군관리계획의 변경 등 같은 조 제1항 각 호의 사유로 기존의 건축물이 같은 영 제71조 등에 따른 건축제한 또는 건폐율 규정에 부적합하게 된 경우에도 기존 부지 내에서 증축 또는 개축하려는 부분이 같은 영 제71조 등에 따른 건축제한 및 용적률 규정에 적합한 경우로서 기존 건축물이 같은 영 제84조 및 제84조의2에 따른 건폐율 기준에 부적합하게 된 경우에는 건폐율이 증가하지 않는 범위에서 증축 또는 개축을 할 수 있고(제1호), 기존의 건축물이 같은 영 제84조 및 제84조의2에 따른 건폐율 기준에 적합한 경우에는 같은 영 제84조 및 제84조의2에 따른 건폐율 기준을 초과하지 않는 범위에서 증축 또는 개축을 할 수 있다고 규정(제2호)하고 있습니다.

  이와 같이 현행 법령에 부적합하게 된 기존 건축물에 대해 예외적으로 일정한 범위에서의 증축 또는 개축을 허용하는 것은, 법령의 개정이나 도시ㆍ군관리계획의 결정ㆍ변경 등 수범자의 귀책사유가 아닌 사유로 현행 건축제한 규정 또는 건폐율 규정에 부적합하게 된 기존 건축물에 대해 기존 건축물의 현상을 인정하면서 증축 또는 개축하려는 부분이 현행 규정에 적합한 경우에 한하여 증축 또는 개축을 허용함으로써 건축물의 안전과 국민의 재산권을 조화롭게 보호하기 위해 특례를 규정한 것인 만큼, 문언의 의미를 확대해석 해서는 안 되고 엄격하게 해석할 필요가 있습니다.(각주: 법제처 2017. 12. 18. 회신 17-0549 해석례 참조)

  그런데 국토계획법 시행령 제93조제2항에서는 기존 부지 내에서 증축 또는 개축하려는 부분이 “제71조부터 제80조까지, 제82조, 제83조, 제85조부터 제89조까지 및 「수산자원관리법 시행령」 제40조제1항에 따른 건축제한 및 용적률 규정에 적합한 경우”라고 규정하여 법령 조문을 특정하여 인용하면서 구 법령임을 명시하고 있지 않으므로, 문언 그대로 현행의 규정에 적합한 경우를 의미한다고 보아야 합니다.

  또한 국토계획법 시행령 제93조제2항 각 호에 따라 허용되는 증축 또는 개축의 구체적인 내용을 살펴보면 기존 건축물이 일정 용도지역 등에서의 건축제한 규정(제71조부터 제80조까지, 제82조, 제83조 및 제86조부터 제89조까지)과 용도지역 안에서의 용적률 기준(제85조)에 적합한 경우로서 같은 영 제84조 및 제84조의2에 따른 건폐율 기준에 부적합하게 된 경우에는 건폐율이 증가하지 않는 범위에서, 건폐율 기준에 적합한 경우에는 같은 영 제84조 및 제84조의2에 따른 건폐율 기준을 초과하지 않는 범위에서 증축 또는 개축할 수 있도록 특례를 허용한 것인데, 이를 현행 건축제한 규정 등에 부적합하더라도 기존 건축물의 건축 당시 건축제한 규정에 적합한 경우에는 증축 또는 개축할 수 있다고 보아 건축법령의 위반 범위가 확대되는 방향으로 보는 것은 제한적인 범위에서 기존 건축물에 대한 특례를 정한 국토계획법 시행령 제93조의 한계를 벗어나는 해석입니다.