건축물의 용도 완화

토지의 건축물 용도는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 용도지역 등에 의해 규제 됨.

지차체 도시계획조례나 지구단위계획에 의해 강회되어 규제되기도 함.

>>용도지역ㆍ용도지구 및 용도구역안에서의 행위제한

예를들어 제3종일반주거지역에서 업무시설을 건립하고자 할때 관련법에 따른 규모 제한으로 바닥면적 3,000㎡미만으로 건립하여야함. → 바닥면적 3,000㎡이상 건립하고자 할 경우 제3종일반주거지역 내 건립 불가.

용도지역 내 해당 건축물용도 이외의 건축물용도를 건립하고자 할 경우 아래 두가지 방법이 있음. 

Alt1. 용도지역 변경 (ex 업무시설 3,000㎡이상 건립하고자 할 경우 "준주거지역" 등으로 상향)
> 용도지역 상향 시 특혜시비 및 기부채납 등 쟁점 발생

Alt2. 지구단위계획구역 지정 및 지구단위계획수립 (주민제안 가능)
- 제3종일반주거지역이라도 지구단위계획수립을 통해 준주거지역 내 건립 가능한 건축물용도 도입가능.
> 지구단위계획의 건축물용도계획을 통해 업무시설 규모 완화 가능. 

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서울시 지구단위계획수립기준, 2017 / p.39

(5) 용도완화

1) 용도지역 변경 없이 용도지역안에서 건축할 수 있는 건축물의 용도․종류 및 규모 등의 범위 안에서 이를 완화하여 필요한 건축물의 용도 도입 가능

2) 용도완화 근거 : 「국토계획법」 및 지구단위계획수립지침 (국토교통부)

지구단위계획수립지침, 국토부

제2절 행위제한의 완화 

3-2-1. 도시지역내 지구단위계획구역안에서는 용도지역상 불허되는 용도라도 주거지역·상업지역·공업지역·녹지지역의 테두리안에서 허용되는 용도·종류·규모의 건축물(도시ㆍ군계획조례가 정하는 바에 따라 건축할 수 있는 건축물의 경우 도시ㆍ군계획조례에서 허용되는 건축물에 한한다)을 지구단위계획으로 허용할 수 있다
(예 : 제2종전용주거지역이라도 제3종일반주거지역에서 허용되는 건축물을 허용할 수 있음).

※ 예) 제3종일반주거지역내 용도지역 변경 없이 역세권 및 업무기능 활성화하고자 하는 경우

현재 용도지역안에서 건축가능한 건축물		제3종일반주거지역 용도완화계획수립	비 고
제3종일반주거지역	준주거지역
업무시설, 공연장 (바닥면적 합계가 3천㎡미만)	업무시설, 공연장 (바닥면적 제한 없음)	용도완화 계획 : 업무시설 및 공연장 (바닥면적 제한 완화)	준주거지역에서 건축가능한 건축물 용도 도입가능