서울시 용적률 완화규정

서울시 용적률

CNS STUDIO

서울시의 용적률 규제 ('18.10.)

• 건축물의 규모 중 용적률은 기본적으로 국토계획법 및 도시계획조례에서 용도지역별로 규정하고있습니다. 
• 금번에는 서울시 용적률 체계(서울시 도시계획조례 제55조)에 대해 살펴보도록 하겠습니다. 
• 참고로 용적률 완화는 도시계획위원회 심의를 진행해야 되는 사항으로 쉽지 않습니다. 
• 실제적으로 용적률 완화는 지구단위계획·정비계획 등 도시관리계획 수립시에 가능하며 관련 기준 및 지침에 따라 세부적으로 정하고 있습니다. 서울시의 경우 서울시 지구단위계획 수립기준을 확인해야하는 사항입니다.

1. 주거시설 도입 시 용적률 제한

• "주거시설" 도입 여부에 따라 적용되는 용적률 체계 차등 적용 
• 일반상업지역 내 주거시설과 비주거시설(판매시설, 근린생활시설 등)이 복합된 주거복합시설 개발시에는 "용도용적제"에 따라 주거시설은 400%이하 비주거시설은 연면적의 20%~30%이상을 건립
• 용도지역을 상향하여 준주거지역으로 변경하면서 개발하는 공동주택의 경우 종전 용적률 내에서만 공동주택 건립이 가능하고 나머지 개발규모는 비주거시설을 건립
• 위에서 말하는 비주거시설에서 준주택(오피스텔, 고시원 등)은 제외. 실제 사용이 주거용도로 사용될 경우 주거시설에 포함시키는 것입니다. > 간혹 오래전에 수립 된 지구단위계획 구역에서 오피스텔을 비주거로 보는 경우도 있습니다. 

2. 민간임대주택 공급에 따른 용적률 완화

• 「공공주택 특별법」 제2조제1호가목, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호 및 제5호에 따른 임대주택의 임대기간에 따라 임대주택의 추가 건설을 허용할 수 있는 용적률
  1. 임대의무기간이 20년 이상인 경우 : 해당 용도지역에 따른 용적률의 20퍼센트
  2. 임대의무기간이 8년 이상인 경우 : 해당 용도지역에 따른 용적률의 15퍼센트

3. 관광숙박시설 건립 시 용적률 완화

• 「관광진흥법 시행령」관광호텔업, 한국전통호텔업을 위한 관광숙박시설을 건축할 경우 해당 용도지역에 따른 용적률의 20퍼센트 이하의 범위안에서 완화

4. 기부채납에 따른 용적률 완화

• 기부채납(공공시설부지 제공) 시 : 용적률의 2배 범위안에서 산출식에 따른 비율
  - 산출식 : (1+1.3α)×조례상 용적률(다만, 주택재개발사업 180퍼센트 이하, 제1항제4호는 220퍼센트 이하/ α란 공공시설부지로 제공한 후의 대지면적 대 공공시설부지로 제공하는 면적의 비율)
  > 국·공유지에 「문화예술 진흥법 시행령」에 따른 문화시설 중 박물관, 도서관, 미술관, 공연장을 건축하여 기부채납하는 경우에는 해당 용도지역의 용적률의 범위 안에서 시도시계획위원회의 심의를 거쳐 완화
• 「공공주택 특별법 시행령」의 국민임대주택, 행복주택, 장기전세주택이 포함된 공동주택 또는 주거복합건물 건립 시 제3종일반주거지역은 300퍼센트 이하, 준주거지역은 500퍼센트 이하 (역세권 내 : 승강장 중심으로 부터 500m이내 지역)
   (공공주택 건립시에는 공사비만 받고 서울시 소유로 귀속시키게 됩니다. 이때 지분도 함께 귀속되는 사항입니다. > 준주거지역 400%에서 500%로 상향시 용적률 100% 중 1/2인 개발사업자가 1/2은 공공주택으로 건립토록 하고 있습니다.)
• 「서울특별시 역세권 청년주택 공급지원에 관한 조례」에 따라 "역세권 청년주택"(역세권: 주요 교통 교차지점의 승강장 경계로 부터 250m 이내) 공급에 따른 용적률 완화 
   1.서울특별시역세권청년주택건립및운영기준개정4차.pdf
   (최근 서울시 내 서민주거안정을 하겠다고 박원순 시장이 밀고 있는 용적률 완화 툴 입니다. 최근 역세권 범위를 350m까지 확장시켜 용도지역 상향 및 용적률 완화를 해준다는 사항이죠.) 관련보도자료  (10월 4일 조례 개정 예정)
  
  

5. 보행환경 개선에 따른 용적률 완화

• 공공보도의 보행환경 개선과 도시미관향상을 위하여 지하철출입구·환기구·배전함 등("지하철출입구등")을 건물 또는 대지내 설치하여 기부채납하거나 구분지상권을 설정하는 경우에는 용도지역의 용적률의 범위 안에서 산식에 따라 시도계획위원회의 심의를 거쳐 완화
  1. 대지에 설치할 경우 : 용적률 × (지하철출입구등의 건폐면적 / 대지면적) 이내
  2. 건물에 설치할 경우 : 용적률 × (지하철출입구등의 연면적 / 건물 연면적) 이내

6. 지역적 여건에 따른 용적률 완화

• 생산녹지지역 또는 자연녹지역안에서 기반시설중 도시관리계획으로 설치 시 용적률 50% → 100% (시도시계획위원회의 심의)
• 시장정비사업 추진계획 승인대상 : 전통시장의 용적률은 일반주거지역안 400퍼센트 이하로, 준주거지역은 450퍼센트 이하(구청장 인정시 500% 이하), 준공업지역은 400퍼센트 이하
• 「서울특별시지역균형발전지원에관한조례」에 따라 뉴타운사업을 시행하는 지구안의 제2종전용주거지역의 용적률 150퍼센트 이하
• 산업·유통개발진흥지구, 외국인투자기업 또는 특정관리대상 아파트의 용적률은 해당 용도지역안에서의 용적률을 초과하여 100퍼센트 이하(해당 용도지역의 용적률과 초과 용적률 100퍼센트 이하의 용적률을 합한 전체 용적률이 국계법 시행령 해당 용도지역 용적률 이하)범위
• 역사도심내 도시정비형 재개발사업으로 시행하는 경우의 용적률은 800퍼센트 범위내에서 도시·주거환경정비기본계획(도시정비형 재개발사업)에서 정하는 용적률 적용
• 방재지구의 재해저감대책에 부합하게 재해예방시설을 설치하는 건축물의경우 해당 용도지역별 용적률의 120퍼센트이하